Suzy Denys: Grote vastgoedinvesteerders, korte doorlooptijden

Vanuit haar ervaring bij verschillende vastgoedbedrijven neemt Suzy Denys in het komend SPRYG-event over investeringsopportuniteiten in België op 24 september deel aan het panelgesprek over wat ESG en de Europese taxonomie in de praktijk vergen van nieuwe vastgoedprojecten. Sinds 2020 werkt ze als country manager voor Patrizia.

Gepubliceerd op: 14 mei 2024

“Vandaag merken we dat bestaande kantoorgebouwen, die niet op een centrale kantoorlocatie staan, als ontwikkelingsproject verkocht worden voor reconversie naar een overwegend residentiële bestemming. Dat is vooral in Brussel het geval”, merkt ze op. Toch liet Patrizia zelf recent The Louise renoveren, met behoud van de kantoorfunctie. Dit torengebouw uit 1968, met 24 verdiepingen, bevindt zich langs de Louisalaan.”

 Chique omgeving
“Dit is wel één van de meest chique lanen van Brussel. Zulke opportuniteiten zijn zeldzaam. Er was al een vergunning uitgereikt voor een quasi monofunctioneel kantoorgebouw met wat winkelruimtes op de begane grond. Dat er ook in de toekomst alleen kantoren blijven is gerechtvaardigd. De Louisalaan en omgeving zijn zeer gemengd, met een hoge graad aan residentiële functies. Dat is een heel andere achtergrond dan in de Noordwijk, waar bijna alleen kantoorgebouwen stonden en de politiek en de administratie nu steevast inzetten op gemengde projecten, om de buurt leefbaar te houden. Alle begrip voor die keuze, maar de beleidsverantwoordelijken moeten begrijpen dat dergelijke gemengde projecten voor institutionele investeerders niet altijd evident zijn, omdat ze vaak in slechts één specifieke asset class kunnen investeren,” aldus Denys.

Geen fetisj nodig
“Bovendien is er niets mis met een wijk waar een kantoorbouw naast een woongebouw staat. Elk gebouw per se multifunctioneel willen inkleuren wordt op den duur een fetisj en is onnodig. Niet elk gebouw afzonderlijk, maar een wijk als geheel moet multifunctioneel zijn. Dit geldt ook voor het idee dat elke plint moet worden geactiveerd met retail, ook al is er misschien onvoldoende passage om er een winkel leefbaar uit te baten.”

“Voor onze eigen investeerders is reconversie van afgeschreven kantoorgebouwen naar woningen in Brussel nu niet aan de orde omdat de doorlooptijd, inclusief het verkrijgen van een definitieve bouwvergunning, wel zeven jaar kan duren. Dat is te lang. We zien wel dat lokale Belgische vastgoedontwikkelaars daarop inzetten. Dat doen ze terecht. Persoonlijk ben ik ervan overtuigd dat dergelijke reconversies niet alleen financieel zinvol zijn, maar ook ecologisch waardevol. Voor residentiële eindbestemmingen kopen wij gebouwen die al huurinkomsten genereren of waarover de bouwvergunning al is uitgereikt, zoals The Louise.”

Ingrepen afwegen
Woog ESG bij de renovatie van The Louise zwaar door? “We berekenden dat het gebouw in de toekomst tot 70% minder energie zal verbruiken dan in het verleden. Vandaag heerst de trend om in elk geval iets te bouwen dat aan de top staat qua ESG. De Europese taxonomie richtlijn duwt de investeerders en ontwikkelaars alsmaar hoger. Maar scherpe regels zijn er nog niet. Daardoor leeft het idee dat je gebouw, om binnen de richtlijn te vallen, tot de 10% beste assets moet behoren. Concreet betekent dit dat we bij elk project of aankoop afwegen welke certificaten er al zijn en welke we nog kunnen verkrijgen. En dat we analyseren welke bouwkundige ingrepen we nog moeten doen om de toekomst veilig te stellen.”

Vraag naar services
Kijken investeerders vooral naar grote volumes voor herontwikkeling? “In het noordoosten van Brussel wordt heel wat kleine industrie herontwikkeld, maar niet tot kantoorprojecten. Huurders en kopers van kantoorruimte gaan steeds meer op zoek naar een gebouw dat niet alleen voldoet aan de huidige eisen inzake energieverbruik, maar dat ook aantrekkelijk is voor hun medewerkers. Ze vestigen zich niet meer in een opgefrist herenhuis, maar nemen liever een halve of hele verdieping op in een kantoorgebouw, op een toplocatie, waar ook faciliteiten zoals een gezamenlijke catering, fitness en andere services beschikbaar zijn. Kleine kantoorlocaties kunnen niet aan die vraag voldoen.”

Wat verwacht u van het SPRYG-event?
“Ik nam al meermaals deel aan SPRYG-events, als spreker en als toehoorder. Ze hebben telkens weer een sterke agenda. Daarnaast vormen het belangrijke netwerkmomenten. Zelfs na twintig jaar in de vastgoedwereld kom ik dikwijls weer thuis met een nieuwe business card. In moeilijke tijden zoals nu zijn dergelijke kennisverwerving en netwerkopbouw nog waardevoller.”

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy

Suzy Denys neemt deel aan het panelgesprek op ons netwerkevent Real Estate Opportunities Belgium 2024. Ontdek in 1 namiddag waar uw Belgische ontwikkel- en investeringskansen liggen!